民法改正により不動産売却あるいは購入時の契約不適合責任と瑕疵担保責任の内容が変更となっています。
契約不適合による責任とは何か、注意点を把握していなければ、思わぬ損失へとつながってしまう可能性があります。
民法改正前の内容も確認しつつ、契約不適合責任の内容を理解していきましょう。
不動産売却での契約不適合責任とは
民法には「売買契約をした目的物が種類と品質、数量に関する契約内容と合致しない場合、売主が買主に対して負う責任」と述べています。
購入した物件が契約と異なる物件、品質基準を満たしていない物件だった場合、買主は売主に損害賠償請求、契約解除、追完請求、代金減額請求の4つが請求できます。
追完請求は不具合がある箇所を修理してもらうか、不具合のない物件を引き渡すように請求する方法です。
追完請求しても売主が応じない場合は減額や契約解除の請求ができます。
これまでは売買の目的物に隠れた瑕疵があったときの責任について特別な規定がありました。
しかし、2020年の民法改正により特別規定が廃止となり、内容がわかりやすくなりました。
不動産売却の契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いとは
民法改正で瑕疵担保責任が大幅に見直されましたが、その前にこれまでの瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いを確認していきます。
売却した不動産の本来あるべき品質や性能が欠けている状態が瑕疵の意味となります。
買主が細心の注意を払っていたけれども、不具合が発見できなかった箇所が瑕疵担保責任の対象です。
瑕疵を発見した場合に、買主は売主に対して損害賠償あるいは契約解除の請求が可能です。
一方で契約不適合による責任の対象は、契約内容に対して適切であるかが対象となります。
契約不適合による責任の対応と瑕疵担保の責任を比較すると、請求できる内容の範囲に違いがあるのがわかります。
契約不適合責任が生じる不動産売買での注意点とは
築年数の長い物件は、設備の一部に不具合が生じている可能性が高く、不適合責任がすべてに適用されてしまうと取引に影響が出てしまうでしょう。
たとえば水道設備や電気配線、照明は経年劣化しやすく、トラブルの原因として考えられるでしょう。
トラブルを避けるために、設備に関する不適合責任の対象外と記載されている売買契約書を確認することです。
契約不適合責任は任意の規定で、契約者の合意があれば免責へ変更可能です。
また、契約内容の不適合に気づいた時点から、1年以内に不適合の箇所を売主へ通知すれば責任を追及することができます。
注意点として、権利を行使しないまま一定期間経過してしまうと、権利が消滅してしまいます。
通知期間と権利が消滅する期間について契約書の内容を確認しておきましょう。
まとめ
契約不適合責任とは不動産売却の内容と合致しない部分があるときに追求できる責任です。
契約不適合責任のトラブルを避ける方法として、売買契約書に設備に不具合のある場所はないか、通知期間と権利の消滅期間が記載されているか確認しておきましょう。
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